この家をいつか売るかも・・ 中古住宅の資産価値としてのリフォーム

こんにちは。営業事務の野口です。Googleの文字入力アプリの最新バージョンが日本語に対応出来るようになりました。日々進化するモノのお陰で、生活に『便利さ』が溢れるようになりましたね。ITの世界以外でも機能の進化が進んでいます。最近CMで目にするLIXILのお風呂「スパージュ」。自宅のお風呂のあんなところからお湯が出るなんてビックリです。自宅に高機能のお風呂があったらいいですよね。もしスパージュのような最新機能の設備があったら中古住宅の価値は上がるのでしょうか!?今回は、中古住宅を「ただ古いだけの家にしない」為に中古住宅リフォームについてのコラムです。

そもそも中古住宅は売れるのか|近年増加しつつある中古住宅の流通シェア

この家をいつか売るかも 中古住宅リフォーム

老後は住んでいる一戸建てを売ってマンション暮らしをしたい。そんな声をお客様から聞くことがあります。

平成25年 国土交通省発表のデータによると、日本の中古流通シェアは平成10年から平成20年の10年間で1.3倍に増加し、拡大しつつあります。新築住宅を建てたり、購入することを希望する層は、平成15年から20年の5年間で7.7%減少しました。これは新築にこだわらない層が増えていることを示しています。特に中古マンションの成約件数は増加傾向にあります。

中古住宅購入を検討する理由

サラリーマンの平均年収は減少傾向にあります。特に住宅の購入を初めて考える30代の平均年収は大きく減少しています。そこで、家族を持ったらローンを組んで新築住宅を購入するといった従来の考え方を見直す人が増えてきています。実際に当社で不動産の購入を希望するお客様も、新築に絞らない方が増えてきています。中古住宅を選択肢に加える事で購入資金を抑えられることや、公共の支援制度が充実してきた事も中古住宅の需要が増えてきている要因の一つです。住宅ローンに縛られない自由な生き方が主流になってきているのかもしれません。

新築住宅購入にこだわる理由

一方、まだまだ主流の考え方である新築住宅への憧れ。平成22年に実施されたインターネット調査によると、中古住宅を購入しない理由の1位、2位が「新築の方が気持ちがいい」「新築の方が思いのままになる」でした。3位以降は「新築よりも問題がありそう」や「心理的に中古住宅への抵抗感がある」など中古住宅の品質に関する不安が続きます。やはり古いものより新しいものと言った心理が働いているようですね。確かに、新築住宅には新しさといった中古住宅では得られない魅力があります。

そもそも中古住宅は売れるのか|中古住宅の価値

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「家は20年経ったら価値はゼロ」こんな言葉をみなさんも一度は耳にしたことがあるのでは無いでしょうか。では、実際にはどうなのでしょう。

実際の中古住宅の価値?

戸建ての場合、築後20年で税法上の建物の価値は、ほぼゼロになります。不動産鑑定実務上でも、築2年で新築時の価値のおよそ80%、築7年で半分、築20年で建物の価値はほぼゼロになってしまいます。しかし、同じ中古住宅にも手入れの度合いや構造の違いなどの違いがあり、経年だけで価値を評価するには疑問が生じますよね!?

中古住宅の適切な評価

日本では、欧米に比べ住宅寿命が短いのが現状です。そこで、中古住宅の評価基準の見直しが提案されています。現在、中古住宅の耐震性や維持管理状態を築年数だけで判断し、木造住宅の耐久年数は一律30年程度と考えられています。そこで今後は築60年の中古住宅が流通するように、耐震や省エネなど中古住宅一つひとつの品質を重視した評価を検討する方向性に変わり始めています。すると、欧米のように丁寧にメンテナンスしながら時を経た中古住宅の価値が見直されます。これまでは築年数が古いために、住宅としての価値を評価されなかった建物も住宅として流通するようになります。

売れる中古住宅|実際に価値が上がったのはどんなリフォーム?

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中古住宅の価値の向上に大切 なのは、新築や周辺の他物件との差別化を図る個性を出すことです。これから新築住宅の建築を検討されている方も、将来売却するかもしれない可能性を考えながら設計してみるのもいいかもしれません。

では、実際の取引で通常よりも高く売れた中古住宅は、どのようなリフォームをしたものだったのでしょうか!?

リフォームによって価値が向上した例

■中古マンション(1976年築)・・リフォーム内容 水回り設備一式 最新設備に変更、和室を洋室にetc..。リフォームポイント?若年単身向けに、間接照明を設置したアクセントクロスに変更(デザイナーズ)

価値向上額は150万円

■中古戸建て(1984年築)・・リフォーム内容 ?外壁、屋根の塗装・フローリング上張り・物置の撤去etc…。リフォームポイント?リビングにアクセントクロス、個性を出すためにフローリングを2、3色使い。

価値向上額は265万円

このようにリフォームで、築年数だけでは測れない物件固有の価値を上げる事により、リフォーム費用以上の物件価値がつくこともあります。中古住宅の流通へ行政が積極的に動き出した事によって、市場にも質の良い中古住宅が多く出回る様になります。今後は中古住宅への不安の解消や、窓口となる不動産業者の質の向上などが課題となります。これまでの消費する家から、沢山の人に継いでいく家へと人々の意識も変わっていくのでは無いでしょうか。