宅建業法 8つの「自ら売主」規制 続編

こんにちは。アイエー住宅販売営業の吉野です。昨日の最恐映像ノンストップ見ましたか?僕は家でひとりぼっちでみたのですが、怖かったですね。でもやっぱり夏はホラーがいいですよね。最恐映像でやっていたように僕も、大学生の頃よく心霊スポットなどよく行っていましたが、今考えたら超怖いです。僕敏感な方ではないので、心霊体験とかあまりしたことがないのですがもし心霊体験した時を考えてみました。考えてみた結果、無理です。怖すぎました。ホラーはやっぱりテレビで見るくらいがいいです。さてさて、今回のコラムは前回の8つの「自ら売主」規制の続編です。ぜひ読んでやって下さい。

8つの「自ら売主」規制

8つの「自ら売主」規制 【損害賠償の予定等の制限】

まず損害賠償の予定とはなんだ?って思いますよね。損害賠償の予定とは、たとえば、売買契約で相手が債務不履行になった場合は、契約の解除と損害賠償の請求ができます。そしてその損害賠償の額をあらかじめ定めたものを「損害賠償の予定」といいます。また、契約で損害賠償の予定された場合は、実際の損害がそれ以上であっても、予定額までしか支払われません。そしてここからが買主の方が業者ではなく、一般の方の場合の損害賠償の予定についてです。一般の方の損害賠償の予定は代金の20%を超えてはいけません。というものがあります。たとえば、代金が1,000万円の契約があるとします。この契約であれば、損害賠償の予定は200万円を超えてはいけないということです。また、違約金についても同様で、損害賠償の予定と違約金の両方を定める場合は、両方を合わせた額が代金の20%を超えないようにします。もし20%を超えた場合は、超えた部分は無効となります。

8つの「自ら売主」規制 瑕疵担保責任の特約

瑕疵担保責任の特約は原則として、民法の規定により買主に不利な瑕疵担保責任の特約は無効となります。こちらは原則として瑕疵いわゆるキズを発見してから1年以内であれば損害賠償請求と契約の解除ができます。これが原則ですが、例外は瑕疵担保責任を負う期間を「引っ越しの日から2年以上」とする。という特約は有効です。理由としましては、一言でいうと、買主に有利な瑕疵担保責任の特約だからです。

8つの「自ら売主」規制 【割賦販売契約の解除・制限】

まず割賦販売とは、売買代金の支払いを分割して支払うことを条件とした販売方式です。いわゆるローンですね。この割賦販売契約は解除や制限があります。ローンの返済が少し遅れたからといいすぐに契約を解除することはできません。民法であれば相当の期間を定めて催告(口頭でもよい)をすることにより、少し支払いが遅れただけで簡単に契約を解除される可能性があります。でも業者からローンで宅地建物を購入したお客さんは優しく扱いましょうという事になりまして、催告の期間が相当の期間でなく、30日となります。また、催告の方法も口頭ではなく、書面で行うというものとなります。

8つの「自ら売主」規制 所有権留保等の禁止

まず、所有権留保とはどういうものかといいますと、物件を分割払いで購入した場合、売主は一定額以上の代金が支払われるまで、所有権を買主に移転しないでおくことができます。当然登記も売主のままです。これが所有権留保です。でも所有権留保の禁止ということなので、原則として、業者は所有権留保売買であっても引渡しまでに所有権移転の登記を済ませなければならないのです。やっぱり、物件を購入したにもかかわらず所有権が移転されないと買主も不安になりますよね。そのため買主が業者の方でない場合は引渡しまでに所有権の移転登記を済ませるという事になります。

今回は8つの「自ら売主」規制が具体的にどういうものなのかを書かせていただきました。読んで頂いたあなたの何かお役にたてばと思います。