不動産の価格ってどうやって決まるの?

おはようございます!こんにちは!こんばんは!営業の渡邉です!さて、韓国の歌手グループのBIGBANGが活動休止するみたいで狭山店の女性の事務員さんは嘆いていました(笑)ではコラムです!

【不動産の価格ってどうやって決まるの?】不動産鑑定評価基準とは

不動産 価格

土地や建物の価格ってどうやって決めるのか、本当にこの価格が妥当なのかと不思議に思われる方もいると思います。土地、建物を取引するためには適正価格(取引の価格とは違います)が必要です。不動産の適正な価格はさまざまな要素から判断されます。不動産鑑定士という資格を持っている専門の人が不動産の鑑定評価を行います。ここでこう考える人がいるのではないでしょうか?「鑑定する人によって多少価格が変わってしまうのではないかと…」その心配はありません!不動産鑑定評価基準という基準があり、統一的な基準に基づいて行われています。

【不動産の価格ってどうやって決まるの?】どうやって評価するの?

例えば、建物(家)を鑑定評価する場合はその家が日当たりに適した南向きか、家の裏に崖や河川が存在したりなどといったその家独自の要素、その物件の周辺環境もチェックされ評価されます。また東京の六本木にある物件を評価する場合、一般的な考えからこのエリアは「お店や事務所として使用されるエリア」と予想されますよね。ですが牛を飼うこと(牧場)として前提に鑑定評価するのはおかしいですよね!このように、不動産はその不動産が最も有効に使用されたときの価値を基準に評価されるのです。

【不動産の価格ってどうやって決まるの?】鑑定評価によって求める価格

鑑定価格によって求める価格には4種類存在します。簡単な説明をさせて頂きます。

  • 正常価格…その不動産について早く売却したいなどといった特別な事情が無い、通常の不動産の売買が行われた場合のいわゆる時価のことです。
  • 限定価格…例えば、AとBという土地が隣り合わせに存在し、Bの土地は家が建てられる面積がない場合、AはBの土地を使えばより大きな家を建てられます。つまり、Aの土地の持ち主からするとBの土地の価値は他の人が買うよりも高くなるのです。
  • 特定価格…例えば、債権者が破産したために、すぐさま不動産を処分し精算する場合、売主の立場からすれば、ある程度安くても売りたいという事情があるので、通常の売買価格よりどうしても安くなります。そういった事情を考慮して求めるのが特定価格です。
  • 特殊価格…例えば、文化財の指定を受けた建築物、宗教建築物などの(公共公益施設の目的に供されてる)不動産については、一般的に売買されることはありません。そのため取引を前提に鑑定するのではなく、その保存等に注目した鑑定評価が行われます。

【不動産の価格ってどうやって決まるの?】鑑定評価方式

不動産の鑑定評価には3つの方法があります。鑑定する不動産の状況、周囲の環境を見ただけで判断ではなく、複数の評価方法で不動産を鑑定し、現実の取引価格に近い評価価格を算出しようといった方式になります。

原価法…?例えば、家を鑑定評価するとき、まずこの家と同じ家を新築するとしたらいくらかかるかを算定します?その家が築5年であれば、5年分価値を減少します。

この原価法では試算価格(精算価格)を求めます。???=精算価格となります。

?取引事例比較法…同じような建物が以前いくらで取引されたかという事例を参考にし、様々な補正をかけ試算価格を求める方法です。※不動産取引の実績の少ない地や、神社など特殊な不動産、地価の変動が激しい地域などこの方法は選択できません。

?収益還元法…対象の不動産を賃貸に出したら今後いくら賃料が得られるかを求めて不動産の収益価格を求める方法です。この方法は賃貸用不動産、事業用不動産の価格を求める時に使います。また自己の居住用の不動産で賃貸すことを想定すれば算出できます。いっぽう、公園など公益目的に使用される不動産の価格の算出には利用できません。お持ちの不動産を鑑定されたい方は、不動産鑑定を依頼する前に数社の不動産鑑定事務所に相談し、鑑定の流れや費用などについて比較してみるといいでしょう。では失礼致します!!