不動産 権利関係 担保物権

こんにちはーーーーー。アイエー住宅販売狭山支店の営業吉野です。最近風の噂できたのですが、ドクターX第5シリーズが始まるらしですね。大門未知子ですよ。米倉涼子ですよ。米倉涼子めっちゃきれいですよね。年齢がたしか41歳であの美しさは半端じゃないですよ。米倉ハンパねぇ。って感じです。さて今日もコラムを書かせていただきますが、今回は【不動産の権利関係】について書かせていただきます。

不動産権利関係担保物権

不動産 担保物権とは?

まず、担保物権というのは債権者が、貸したお金の回収を確実にする方法が「担保」です。不動産でよく聞く担保は「抵当権」というものだと思いますが、この抵当権というものは、物的担保といいます。また、その抵当権という権利の内容としましては、もし債権が回収できなかったときに、代わりに物件を競売にかけて代金を回収するという権利です。

担保物権 二つの担保物権

先程書かせていただいた抵当権というものは、物的担保と言います。この抵当権は、たとえば、「Aさんが借金を返せなかったときのために、Aさんの土地を抵当に入れてもらいますよ」という約束をすることを言います。それで債務を返せない場合に競売にかけて代金を回収するといった形になります。

もう一つの担保物権は、人的担保というものがあり、これはどういったものなのかといいますと、たとえば、「Aさんが借金を返せなかったときのために、Bさんに保証人になってもらいますよ」という約束をすることがあります。これが人的担保というものです。本当はもっと担保物権はあるのですが、今回はこの二つを書かせていただきました。またこの二つの担保物権の中でも今回は抵当権について掘り下げて書かせていただきます。

不動産 担保物権 抵当権

はい。抵当権についてなのですが、まず、抵当権の設定についてです。抵当権の設定は、当事者の意思表示だけで成立します。また抵当権の大きな特徴の一つとしましては、抵当権設定後も、その土地を利用し続けることができるということです。また抵当権をどのような物に対して設定できるかと言いますと、まず、土地と建物だけに限らず、地上権や永小作権にたいしても設定することができますが、この地上権や永小作権に設定するのはめったにないです。ただし、賃借権に設定することはできません。債権の方には抵当権設定できないのです。また第三者に対して抵当権を主張するには、その人、(第三者)より先に登記を備える必要があります。たとえば、B銀行がAさんの宅地に抵当権を設定した後、Aさんがその宅地を第三者D氏に売ってしまった場合を考えてみましょう。まず、AさんがD氏に売ってしまってもB銀行の抵当権は消滅しません。ただし、B銀行がD氏より先に登記を済ませておかないと、D氏に対して抵当権を主張ができないのです。

抵当権の性質 抵当権の効力が及ぶ範囲

抵当権には他の担保物権と共通する4つの基本的な性質があります。

  • ?付従性・簡単にいえば借金なくなったら抵当権もなくなるという事です。
  • ?随伴性・債権者=抵当権者ということです。債権を他の人に譲渡すると抵当権も自動的に移転します。
  • ?不可分性・借金を減らしたとしても土地の範囲が狭くなるわけではないということです。
  • ?物上代位性・簡単に言えば、抵当権の土地からお金に変わったらそのお金を差し押さえられるというものです。 

これらが抵当権の性質となっております。

借金を返せなかった時、競売にかけられるのが抵当権ですが、その抵当権の効力はどの範囲まで及ぶのか気になりますよね。まず一個目は、不可一体物は効力が及びます。不可一体物は、たとえば、建具、ドアや雨戸ですね。あとは、抵当権設定時の従物です。たとえば、畳などがあげられます。他にもリンゴ農家などの場合、債務者が弁済期になっても借金を支払わないような場合(債務不履行)の時は、リンゴなどにも効力が及びます。

では、逆に効力が及ばないのは、抵当権設定後の従物です。また建物の抵当権は土地に及びません。なぜかと言いますと、土地と建物は完全に独立した不動産として扱われるからです。

このように、抵当権は弁済期になっても借金が支払われない場合、競売にかけられたりしますので、抵当権は非常に怖いと言いますか、嫌です。そのため、知らない人の抵当権がついていてそれを知らないで購入することはほとんどありません。知らない人の抵当権がついている場合は、契約書にも、特約でそのような抵当権などは抹消させていただいております。抵当権のように怖い権利もございますので、知っておいて損はないと思いましたので書かせていただきました。