不動産権利関係 【所有権と共有】

こんにちは。アイエー住宅販売狭山支店の吉野です。突然ですが最近巷でよく耳にすることがあります。それは突発性難聴です。やはりその理由としましてはKinKi Kidsの堂本剛さんが、突発性難聴という病気にかかってしまったからというのが一番大きいと思います。この病気の怖い所は、原因が不明というところです。また急に症状がでるらしいので皆さんも気を付けましょう。

さて今回のコラムは「所有権・共有・区分所有権」について書かせていただきます。所有権・共有・区分って、なんやねん。と思う方もいらっしゃると思いましたので書かせていただくことにしました。

不動産権利関係

所有権と相隣関係

まず所有権は、物を全面的に支配するいわばオールマイティな権利の事です。所有権者は、物の使用・収益・処分ができます。たとえば、土地の所有者は、自分の土地に建物を建てたりすることができますよね。これが所有権者の物の使用になります。収益の場合は、他人に土地を貸して使用料を稼ぐというのが収益にあたります。そして、最後が処分ですよね。処分は土地を売却になります。このように所有権者は、物の使用・収益・処分ができるという物です。

所有権を有する物が取得できる物件的請求権

所有権を有する者は自動的に取得することのできる権利があります。それは、物権的請求権です。この物権的請求権とはどういうものなのか説明させていただきます。たとえば、不法占拠者に対して「俺の土地を返せ」と主張することができる。これを返還請求権といいます。他にも、不法に置かれた自動車を「どかせ」と言ったりすることができる妨害排除請求権というのもあります。そしてもう一つ、お隣の人が庭に穴を掘ったため、自分の土地が崩れそうになった場合は、「やめろ。直せ」と主張することができる妨害予防請求権というものがあります。これらを物権的請求といい、これらは所有権を有する者は自動的に取得できます。

相隣関係について

相隣関係とは、土地の所有者同士が、お互いの土地の利用を調整しあうことを相隣関係といいます。たとえば、他人の土地を通らないと公道に出られない場合は、他人の土地は通っていいというものがあります。他にも隣の人の木の枝や根などが境界を越えている場合があります。このような場合どうしたらいいのかといいますと、まず木の枝と根は扱いが違います。隣地の木の枝が自分の土地に入ってきている場合は、隣地の所有者に頼んで切ってもらうしかありません。しかし、木の根の場合は、自分で取り除くことができます。なぜかといいますと、家の地盤を崩すなど、木の枝よりも損害を起こしやすいからです。

不動産の共有とはなんだ

各共有者は、共有物の全部について、持分に応じた使用ができるというものです。どういったものなのか説明させていただきます。三人でお金を出し合って一つの建物を共有したとします。その場合、出した金額応じた所有権を持ちます。この所有権の割合を持分といいます。持分は、各所有者がそれぞれ単独で有する権利です。そのため各自が自由に自己の持分を処分することができます。あと持分の分け方なのですが、たとえば、一軒家を三人で共有した場合、範囲で持分決められたらいやですよね。Aさんが一階部分を使って、Bさんが二階部分を使って。という持分の分け方ではありません。持分の分け方は期間で決めます。一年のうち4ヶ月ずつを3人で使うという分け方です。その期間は建物の全部を使えるのです。

共有物の保存・管理・変更

持分に応じた使用というのは、所有者が1人のときのようには自由に使用・収益・処分ができないことを示しています。そこで何かやりたいときは、ほかの共有者の同意を得ます。変更行為・管理行為・保存行為この3つがあります。変更行為は建物の建替えや増築、売却などが変更行為にあたります。この変更行為の場合は共有者「全員の同意」が必要となります。管理行為は、賃貸、賃貸借契約の解除、壁紙の張替えなどをいいます。この管理行為の場合は「持分の過半数」の同意が必要になります。最後に保存行為です。保存行為は、修理、保存登記、不法占拠者への明渡し請求などがあげられます。この保存行為は各共有者が「単独」でできます。

今日書かせていただいたことを知っていていただければ、近隣の方とのもめごとなどを少しでも減らすことができるのではと思い書かせていただきました。